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[转帖] 为什么说中国房价下跌是不可阻挡的必然趋势 [发表于 2005/6/30]

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其实从长远看，中国房价下跌是必然的，因为中国购房者只能购买房屋70年的使用权，而完全没有土地所有权，住一年，房屋的使用年限就缩短一年，其价值处于持续不断的缩水中，70年一到，房产就会变得一文不值，因为政府可以随时收回。大家想想看，如果一栋房子只有几年甚至一年的使用权了，那谁还愿意高价购买呢？这一点就是中国和外国房地产业一个最根本的区别。再考虑到房屋本身的折旧过程，所以中国房产价格的总趋势必然下跌!　　　　既然如此，那么为什么部分地区的楼价在短期内会疯涨呢？这恰恰是因为政府和开发商都认识到中国房产的这种无法保值的天然属性，他们无法从房产的长期的稳步增值中获取收益，因此，他们惟有趁新楼盘推出之机，在短期内疯狂炒作，才能获取巨大收益。就象上海目前的状况，就是很典型的例子，这就是政府搭台子，银行作后盾，开发商唱大戏，从而吸引各类炒家哄抬房价的经典案例。　　但是，这种状况必然不能持久，中国房产特有的属性决定了这种炒作必然是短命的。别看上海楼价现在涨的凶，它在几年内必然下跌，再贵的新房子放个三五年的，到时候就会变成有几年楼龄的二手楼，使用年限就变成只有60几年了，再等等就变成只有50、40、30年的使用权了，它还能能卖出象新房一样的高价吗？它能升值吗？不可能，绝对不可能，年限越久，价格越低，这个是任谁也炒不起来的。现在之所以能炒得起来，是因为有大量新盘上市，上市时间短，人们对“使用权年限”这一关键因素的还不够敏感，因此敢于炒作，但只要假以时日，几年之内，房产泡沫不需要任何人去捅，它自然也会破，这是不以任何人意志为转移的客观规律。广州房价从96高潮时开始的长期下跌就是例证，当时政府并未出台任何所谓打击炒房、抑制房价的政策，房价就这么自然而然的降下去了。而现在这波房产泡沫中广州为什么未受波及？并不是因为所谓市场“理性和成熟”，而是因为原先大片大片的新房新盘现在都变成有十余年楼龄的二手房了，使用权都变成只有50几年了，谁也不是傻子，炒房者再有实力，价格也炒不上去，谁肯高价接盘使用权年限大大缩水的二手房呢？　　所以，在中国，房价下跌是不可阻挡的大趋势，所谓的房地产泡沫完全可以不攻自破，所需要的仅仅是时间而已，而且这个时间也不会太长，三五年内，泡沫必将烟消云散。　　既然如此，明知房价必然会降，那么政府为什么还要急吼吼地出台各种政策来“抑制房价”，来捅破“房地产泡沫”呢？他的真实用意何在？真是为了尽快让房价下跌，让老百姓得实惠吗？我曾多次说过，其实降低房价有许多非常直接有效的办法，比如：只要认真执行现成的工商管理反暴利条例，由工商和价格监察部门直接打击哄抬房价谋取暴利的开发商，只此一招，房价立马就可以降下来。这种办法不仅行之有效，而且不会伤及无辜群众。但政府并没有这样做，而是不分青红皂白地全面提高贷款利率和开征房产税，当然，他们打出的都是“抑制房价，维护人民利益”的旗号，但其最后的结果如何呢？一个不容置疑的客观事实就是：这些办法都毫无例外地增加普通购房者的负担，而中央财政却能够获得巨额的收益。房价最后也许会降，但像刚才所说的，房价下降是早晚的事，是不以人的意志为转移的，并不是完全是因为出台了什么政策的结果。　　然而，我们普通购房者必须明白的是：房价早晚会降，这是价值规律在起作用，但利息的涨升和房产税的开征可完全是刚性的，这可不是受价值规律控制的，它们完全控制在少数决策者的手中。在提高房产利率和开征房产税之前，你买不起大房子，可以买小的，你买不起闹市区的，可以买偏僻的，你买不起上海的房子，可以买中小城市、乡镇的，你买不起新房子，可以买旧的，你现在买不起，可以等两年，等房价下跌后再买….然而，随着贷款利率的大幅度提升和房产税的开征，你将避无可避，无处可逃，你买的房子再小、再偏僻、再旧、位于小城市甚至是乡镇、价格再便宜，如果你贷款，那你将承受高额的利息，即使你不贷款，你也得每年交纳不动产税，且“税值将随房产的升值而调升”（注意：这是财政部综合司副司长的原话，并没说“随房产的贬值而调低”），除非你不买房，终生租房，但是请注意，房价可以下跌，并不意味着房租一定会下跌，毕竟谁都得有个房子睡觉，大家都去租房了，租金难道不会涨？同时，还请注意该司长的另一句话， “要求其所有者或承租人按评估价值交税”（注意了：“或承租人”）。这意味什么呢？意味着即使你租房，也难逃交税的魔掌！现在明白为什么政府大力鼓励大家租房了吧？　　理解了以上这些，深藏的幕后的阴谋就清晰地呈现在我们面前：政府其实早就想通过各种方式广开财路以弥补巨额的财政亏空（每年被蛀虫挥霍几千亿，贪官外逃卷走几千亿，银行烂账几万亿，另有几万亿的国债要还…），而提高贷款利率和开征新的税种是最快捷有效的办法，说白了，就是政府的财政亏空必须由老百姓买单。但是，名不正则言不顺，言不顺则令不行，虽然是做婊子，但还是得立牌坊，怎么能让老百姓心甘情愿地为财政亏空买单呢？怎么样才能让明明是增加老百姓负担的政策却又得到老百姓拥护呢？聪明人士应该可以想的到—在房地产上做文章：先是大肆炒高房价，在炒作中大赚一笔，然后再以“抑制房价”为名出台利率和税收政策，光明正大地猛掏老百姓的腰包，这样不仅不会有什么阻力，反而会得到众多愚民的拥护，到头来房价必然下落，还可以落得个“一心一意为人民谋福利”，“领导有方”、“执政能力强”的美名，财政亏空也可以得到弥补，且从此每年都可以从利息和房产税中大捞一笔，真是一举数得，何乐而不为呢？
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